Tri ključne strategije za snalaženje na promjenjivom tržištu nekretnina

  Matthew Mullin Matthew Mullin

Iako je tržište nekretnina u Las Vegasu do sada ove godine prošlo kroz neke dramatične promjene, ponajviše rastuće kamatne stope i ponudu dostupnih domova za prodaju, još uvijek postoje razne kreativne strategije za postizanje onoga što želite uklanjanjem prašine s nekih alata koji su pomogli upravljati tržištima prošlosti sličnom dinamikom.



michelle obama nakon bijele kuće

Ovdje su tri ključne strategije koje koristimo kako bismo pomogli ljudima da kupuju i prodaju domove u tržišnom okruženju s višom kamatnom stopom i većom ponudom.



Prvo, pogledajmo gdje stoji tržište Las Vegasa sa stajališta ponude i potražnje. U veljači 2022. Greater Las Vegas Multiple Listing Service imao je približno 2500 obiteljskih nekretnina navedenih za prodaju, a oko 4000 do 4500 prodavalo se mjesečno. To znači da su za svaki pojedini dom na tržištu bila gotovo dva kupca.



Od 23. rujna bilo je 10.808 aktivnih i uskoro nadolazećih obiteljskih nekretnina na popisu za prodaju i 5.072 prodanih u prethodnih 60 dana (2.536 mjesečno).

Uz ovu količinu dostupnosti, sada je važnije da se prodavači odvoje od ostatka inventara i proaktivno ponude rješenja za ključne izazove kupaca za koje možda niti ne znaju da su mogući.



Razmotrimo i utjecaj rasta kamatnih stopa. Nacionalni prosjek 30-godišnje fiksne hipotekarne stope prema Freddie Macu 10. veljače iznosio je 3,69 posto, a od 22. rujna iznosi 6,29 posto.

Za kupca koji kupuje kuću vrijednu 550.000 dolara uz pad od 5 posto, sama ta razlika će povećati otplatu hipoteke za oko 829 dolara mjesečno na istu kupovnu cijenu.

U smislu pristupačnosti plaćanja, da bi kupac imao istu otplatu hipoteke po današnjim stopama u odnosu na stope iz siječnja, kupoprodajna cijena kuće trebala bi biti oko 410.000 USD (140.000 USD ili smanjenje cijene od 25 posto).



Evo nekoliko strategija za suzbijanje ovih tržišnih promjena i izazova:

1. Ponudite financijske poticaje kupcima

Što ako postoji način da se kupcu ponudi plaćanje hipoteke iz prošlosti, a da se cijena ne mora smanjiti za 25 posto?

Kreativnim oglašavanjem i uključivanjem financijskih poticaja za kupce u prodajni proces i pregovore, moguće je da prodavatelj ponudi samo 2 posto ustupka prema kupčevim troškovima zatvaranja kako bi se postiglo smanjenje kamatne stope od 1-1,25 posto. Na primjer, na onu kuću od 550.000 dolara

anđeo broj 356

uz pad od 5 posto, na 6,29 posto, dio otplate glavnice i kamata na hipoteku iznosio bi oko 3231 USD mjesečno.

Ako kupac želi isplatu manju od 3000 USD, mogao bi ponuditi 510 000 USD za kuću, što prodavatelju donosi 40 000 USD manje u bruto prihodu.

Znajući da kupac pokušava postići nižu uplatu, pametan prodavač mogao bi kupcu ponuditi kredit od 11.000 USD da otkupi svoju kamatnu stopu.

Uz otkupnu stopu od 1 posto, kupac može platiti 550.000 dolara za kuću i imati otplatu hipoteke niži nego da su ga kupili za 510 000 dolara. Prodavač sada ostvaruje oko 29.000 USD više prihoda od prodaje, a kupac ima koristi od niže isplate nego da je kupio po nižoj cijeni.

2. Iskoristite nove poslovne modele

Industrija nekretnina dramatično se razvila od posljednjeg puta kada smo se suočili s ovakvom dinamikom tržišta.

Sada postoje tvrtke koje nude kreativna rješenja kao što je trenutni pristup vašem trenutnom kapitalu za stanovanje kako biste prilagodili svoj stambeni prijelaz kako god želite.

Ove tvrtke nude rješenja koja omogućavaju prodavačima da kupe svoj sljedeći dom, prvo koristeći kapital iz svog trenutnog doma, dok žive u svom sadašnjem domu.

Takva rješenja mogu ukloniti nesigurnost i vremenske izazove koje predstavlja tržište veće ponude. Vlasnici kuća koji žele promijeniti životni stil mogu ići u kupovinu sljedećeg doma, pregovarati, kupovati, poboljšati i useliti se u svoj sljedeći dom prije nego što moraju prodati svoj trenutni dom.

ovan mužjak i ženka vaga

Nakon što to završe, mogu poboljšati, urediti i plasirati svoj trenutni dom s tim troškovima koji jednostavno izlaze iz njihovih neto prihoda pri zatvaranju nakon što se dom proda.

Postoje 'opcija najma' ili 'rent-to-own' poslovi koji ne zahtijevaju od vlasnika nekretnine da snosi rizik povezan s ugovorom o najmu.

To omogućuje vlasnicima da sada prodaju svoj dom i pristupe većoj potražnji za svojom kućom za one koji žele kupiti dom, ali još nisu sasvim spremni zbog razina kamatnih stopa, predujma, problema s popravkom kredita ili neizvjesnosti oko tržišta Uvjeti.

Ova rješenja omogućuju 'budućim kupcima' da odaberu dom u kojem sada žele živjeti. Oni mogu kupiti bilo koji dom na tržištu — bez potrebe da prodavatelj čeka na isplatu svog kapitala. Pitajte svog stručnjaka za nekretnine kako iskorištavaju ove tvrtke da isporuče rezultate koje sada želite unatoč ovim promjenama na tržištu.

3. Usredotočite se na svoju osobnu matematiku u odnosu na tržišne projekcije

Puno je zastrašujućih naslova i većina ljudi smatra da ako tržište omekša ili cijene padnu, to znači da su donijeli lošu odluku o kupnji ili da dobivaju manje nego što su mogli dobiti na rasprodaji.

što znači 413

Vrijeme je sve u nekretninama. Koliko dugo planirate posjedovati i/ili živjeti u nekretnini važnije je od cijene i uvjeta koje plaćate danas.

Sasvim je moguće da bi vas najam i čekanje da cijene padnu u konačnici koštali više čak i ako čini plaćati manje za kuću u budućnosti.

Također je moguće da vaš neto kapital raste unatoč padu cijena na tržištu.

11. ožujka horoskopski znak

Prije nego što donesete bilo kakvu odluku o kupnji ili prodaji na današnjem tržištu, udružite se sa stručnjakom za nekretnine i provjerite što ta odluka znači vama osobno, umjesto da pokušavate predvidjeti tržišna kretanja. Koji su vaši ciljevi i prioriteti?

Mnogim su vlasnicima kuća važniji ciljevi kao što su životni stil, lokacija i dugoročni rast kapitala nego čekanje na nepoznato buduće kretanje tržišta.

Ono što smo doživjeli na tržištu nekretnina u posljednje dvije godine nije bilo normalno.

Dok se tržište prilagođava i normalizira, imajte na umu da sada postoje mnoga rješenja koja nisu postojala prošli put kad je naše tržište bilo u takvim uvjetima.

Prije nego što odlučite o svojim osobnim ciljevima u vezi s nekretninama, svakako se posavjetujte sa stručnjacima koji su već prošli kroz ovo kako biste vidjeli što bi za vas moglo biti moguće.

Matthew Mullin rodom je iz Las Vegasa, diplomirao je ekonomiju na Sveučilištu Princeton, a posljednjih 19 godina pomaže kupcima, prodavačima i investitorima u nekretnine u postizanju njihovih ciljeva kao voditelj grupe Mullin u Berkshire Hathaway HomeServices, themullingroup.com .